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二手房限购 给学区房降温
来源:中安在线 作者: 发表时间:04-06 14:36

4月5日晚间,合肥市正式发布八条房产调控新政,剑指过热学区房、新房,新房实行摇号+3年限售,二手房合肥市区范围内暂停拥有2套及以上住房的该市户籍家庭在限定区域和其他区域指定学区范围内购买二手住房。对此,合肥市相关部门对重点政策进行了详细解读。

二手房限购,直指学区房过热

一直以来,全国学区房过热现象持续。合肥作为热点二线城市,学区房成交的过热,亟需降温政策引导。5日晚合肥市发布的8条房产调控新政中,第二条规定了成套住房的入学年限为:在合肥市现行义务教育招生入学政策基础上,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位,多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。

在此入学年限规定下,合肥为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为,进一步收紧部分区域二手住房限购政策,暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在合肥滨湖新区、政务文化新区、高新区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。其中,学区范围以2020年教育主管部门学区划分方案为准,后期学区划分若有调整,则限购范围对应调整。

同时,根据房地产市场交易监测情况,对出现异常交易的区域适时调整二手住房限购范围。调整范围由合肥市房地产市场调控工作联席会议办公室对外公布。

对此,合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为,新的学区房政策应该能够让学区房“降温”。合肥市统一领导,发改委、教育局、公安局、金融办、房产局等多部门联手,调查分析杭州、南京楼市的调控经验,也充分考虑合肥地域性特点,推出了“6年内只能享有学区内小学一个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位”的入学年限政策,这可能只是合肥迈出学区房政策的第一步。再加上银行审核,据有关方面调查,市场上有部分不良中介机构握有二三十套学区房,他们利用经营贷全额购买,再通过高卖高买,误导学区房业主和为子女学业焦虑的家长。我相信在短期内学区房房价暴涨的情况会有所降温。

新房“摇号+限售”,给市场一个平稳的预期

对新房领域,合肥市5日晚公布调控新政实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策。其中,“摇号”先满足刚需,再面向普通购房者;“限售”政策规定取得不动产登记权证之日起3年内不得上市交易。

根据合肥市相关部门的解读,合肥市自今日起登记购房人数与可售房源数之比大于(含等于)1.5的热点楼盘,均应实行摇号销售,由开发企业委托公证机构予以公证。

实行摇号选房:

第一步,进行选房资格摇号。首先由刚需购房人进行选房资格摇号,再由普通购房人进行选房资格摇号,刚需购房人在本类别选房资格摇号未中的,可参与普通购房人选房资格摇号;

第二步,进行选房顺序摇号。由获得选房资格的购房人统一进行选房顺序摇号,按顺序依次选房。登记购房人、摇号选房人、合同签订人须保持一致,不得变更。具体摇号办法另行规定。

刚需购房人须满足以下条件:(一)登记购房人符合合肥市住房限购政策的;(二)登记购房人及其家庭成员在市区范围内无自有产权住房,且在意向登记之日前无住房转让记录的;(三)登记购房之日前3年内拥有市区连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的;(四)登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下的。

对此,凌斌认为,合肥这次调控政策具有精准的调控特性,这也将拉开新的序幕,形成了以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为主要调控内容的楼市新政。就合肥楼市目前特点来说,从学区房入学年限调控到新房“摇号+限售”政策,应该讲是能够给刚需购房者一个非常平稳的心理预期。

严查经营贷等违规流入房市

5日晚的合肥市房产调控新政,将住房贷款审慎管理单列一条,规定加强个人住房贷款首付资金来源、最低首付比、偿债收入比、贷款资质的审查,严查经营贷、抵押贷流入房地产市场行为。严格落实房地产贷款集中度管理要求,法人金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比不得超过人民银行和银保监会规定的上限。

安徽商报融媒体记者日前从省银保监局获悉,我省已开始按照银保监会、人民银行的部署,对全省经营贷、抵押贷等违规流入房市、股市进行严查。此前,合肥曾有银行传出收回一笔接近300万元违规流入房市的经营贷款,并对相关责任人员进行调查。

对此,凌斌认为,合肥市是国家调控下的重点城市之一。合肥市银行住房贷款的集中度管理,合肥是有困难,可能需要2~4年的时间,才能够降到国家要求的范围之内。需要合肥市的金融部门转变思路,切实支持中小微和实体经济的经营性贷款资金的需求。需要银行遵守国家相关规定,尽快把集中度管理的政策落实到位。

“法拍房”纳入限购

随着涉房司法案件拍卖的公开,市民经常能够看到合肥热点区域房源在网上竞价的新闻。由于此前合肥市“法拍房”未纳入限购范围,导致少数购房者通过法拍规避限购等政策。

合肥市今日起实施的新规中,规定对市区范围内通过通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的,均应符合合肥市住房限购政策。

价外加价等乱象市民可举报

合肥楼市新政再次明确严厉打击各种房地产市场乱象,严禁房地产销售中任何形式的价外加价等行为,严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨,并公布了合肥市住房保障和房产管理局等五部门举报电话,鼓励市民和社会各界认识举报违法违规行为。

凌斌认为,合肥市管理部门在这方面已经采取了不少措施,包括约谈了一些违规的自媒体、网站、网民,打击了所谓的房价指导委员会投资炒作行为等。针对“号头费”这种现象,合肥市公开悬赏,如果有市民发现并且将证据交给相关部门,那么合肥市将一定会严厉打击这种违规行为;不允许中介对二手房进行炒作、相对较高价格的房产下架等要求,希望市民能够谅解。

5日前在途交易

仍执行原限购政策

合肥市明确,在途交易符合以下情形的,按原限购政策执行:

1、4月5日(含当日)前已通过市住房保障和房产管理局存量房网签系统签订存量房买卖合同的;2021年4月5日(含当日)前已签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的(不含现金支付);

2、人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的,法律文书裁决日期在4月5日(含当日)前的;

3、4月5日(含当日)前,已进入司法拍卖竞价环节的。

严控商品住房价格

合肥市新政实施将从严调控商品住房价格。规定强化房价地价联动机制,严格“限房价”。新取得的居住用地,实行住房项目均价控制,平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。从严控制楼幢计价面积,未列入容积率计算的地下部分不得作为住房面积对外销售,不再纳入商品住房价格备案范围。合理确定楼层差价,同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

【责任编辑:靳琼靓】

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